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克而瑞咨询中心副总经理 商业地产研究室负责人 陈倍麟


2015金综奖评委系列专访


发布日期:2015-11-03
第一,建筑一定要具有地标意义;第二,购物中心应是自持经营的,如上海嘉里中心;第三、建筑物业要有现代的材质、合理的建筑动线;第四,建筑设计、建筑结构设计、室内设计及景观设计都应有完整配套,如环贸iapm商场;第五,出样方式要现代,如淮海路百盛的改造,良好的通透性,合理的功能布局;第六,硬件设施要完备且合理,如新世界大丸百货;第七,文化艺术要结合,形成良好的氛围,如k11。
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现为克而瑞咨询中心副总经理,是上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师。原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事、豫园商场股份有限公司副总经理、豫园商城小商品公司创始人,让豫园商城悦宾商都止亏为盈,被誉为“扭亏专家”、上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理。拥有30年商业经营及管理,15年商业地产咨询策划经历。她深谙市场需求,掌握的信息量大面广,能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位,以及商业建筑规划设计指导。在全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文,出版过两本商业地产的专著《商业地产项目定位与建筑设计》、《商业地产主力店选址标准及场所建筑要求》。
 
克而瑞商业地产
克而瑞(中国)是EJU核心企业,以现代信息技术为依托的房地产咨询及信息服务为主营业务,是中国最大的房地产信息综合服务商。克而瑞(中国)机构遍布中国52个城市,信覆盖达到108个城市,拥有信 息、研究、咨询、技术等各类人员2,000多名,为中国超过5,000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。易居中国合并整合中国房产信息集团成立EJU,克而瑞(中国)成为EJU八大子品牌成员之一。
 
AR:您是做项目咨询工作的,您之前有接触过哪些城市综合体项目,您怎样看待当下的现状?
 
陈倍麟:我做过15年的商业地产咨询策划,接触过非常多的城市综合体项目(但是国内称得上与国际接轨的城市综合体项目很少),我做过很多案例分析,包括各类购物中心、百货商场、街区式商业、邻里中心、商务商业、奥特莱斯等。之前在城隍庙豫园商城小商品公司担任总经理时,参与过整条街拆落地建设,在悦宾商都时也曾站在使用者角度对商场的建筑做过些改造。
城市综合体的发展需要开发企业经济实力强大,能够物业自持,能够利用资源创新环境,能不断创新休闲体验的消费业态。保持都市型购物中心的业态业种组合、扩大娱乐体验的功能。
从国际意义上讲,人均GDP要达到4400美元、城市化率达到70%,才到达发展城市综合体的阶段,但是目前在国内很难用GDP来判断,GDP在中囯虚假成分多,因此要看城市化率。当一个城市经济没有发展到一定程度、消费力水平不足以支撑品牌、品位消费时,是不能开发与国际接轨的真正意义上的城市综合体的。
 
AR:贵公司之前参与过哪些城市综合体项目,您对未来城市综合体的发展是怎样看的?
 
陈倍麟:我们在2013年初时完成了西安木塔寨公园城市综合体项目的定位策划服务的(它是符合国际标准的综合体项目)。这个项目在公园旁边配套住宅、五星级酒店、甲级写字楼、乙级写字楼、公寓、商业街及购物中心,是一个相对完整的城市综合体项目。 如余姚市的人均GDP已经达到14500美元,但城市化率才22.8%,这显然没有达到发展城市综合体的商业阶段。而对于城市综合体发展来讲,一定要按照国际指标来进行,需要达到这种消费需求,才能合理满足综合消费,品牌消费以及品位消费。另外,城市等级及人口分布也有一定的关联。
 
AR:您认为什么才是好的城市综合体,需要具备哪些要素?
 
陈倍麟:从国际意义上来讲,城市综合体要具备六大元素,包括:公寓、酒店、写字楼、公园及停车场、购物中心、会展中心及会所。从这些方面来看,国内的西安木塔寨公园,上海嘉里中心,上海新天地,大连钻石湾,大连金石滩等城市综合体项目基本具备这些元素。国外的综合体项目,如:日本的六本木,东京中城等等发展的也很全面。
 
AR:现在建筑行业及地产行业的大环境都不是很好,您对当下的现状有什么样的看法?
 
陈倍麟:大环境不好有一部分原因来自开发量,商业地产已经从开发的时代迈向运营的时代,大面积开发的时代已经过去了,现在是供大于求的状态,未来这方面是一定需要得到改善与平衡的。
 
AR:您觉得本次金综奖的获奖项目应具备哪些素质?
 
陈倍麟:陈倍麟:第一,建筑一定要具有地标意义;第二,购物中心应是自持经营的,如上海嘉里中心;第三、建筑物业要有现代的材质、合理的建筑动线;第四,建筑设计、建筑结构设计、室内设计及景观设计都应有完整配套,如环贸iapm商场;第五,出样方式要现代,如淮海路百盛的改造,良好的通透性,合理的功能布局;第六,硬件设施要完备且合理,如新世界大丸百货;第七,文化艺术要结合,形成良好的氛围,如k11。

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