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2015金综奖评委系列专访


上海瑞明置业有限公司设计部总经理、中船置业有限公司设计部总经理 张重琛


发布日期:2015-11-11
未来城市综合体的发展要从城市发展的层面来研究,现在中国城市化的进程还远远没有结束,还在一个蓬勃发展的阶段。在一线城市,人口还是会呈现持续上涨的态势,这时就需要一种新的建筑形式来和社会的发展相匹配。目前看来,城市综合体在带来一些问题的同时,可能是解决某些城市病比较好的方式,总体看来是利大于弊的。城市综合体除了居住,还有商业、艺术文化、办公等,通过公共交通系统,跟城市的其他部分相连接,发生城市的集聚效应,这对提升城市的形象、节约能耗节约土地和提升居民的生活便利性都有很大的好处。
 11月26日,由建筑中国地产俱乐部、上海房地产总工俱乐部联合主办的2015(第二届)城市综合体可持续发展国际大会(暨中国可持续城市综合体案例“金综奖”项目评选)将在中国•上海拉开帷幕。
 
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张重琛
 
高级建筑师
国家一级注册建筑师
曾先后任职于中信建筑设计研究总院、中信建筑设计上海研究院,中信泰富地产、上海瑞博置业有限公司
目前为上海瑞博置业有限公司、上海瑞明置业有限公司、上海中船置业有限公司设计部总经理。
曾先后参与过武汉国际会展中心、新疆国际博览中心、武汉体育中心、辛亥革命博物馆、龙王庙商业广场等建筑设计工作
从事地产工作后先后参与了中信泰富神州半岛项目、上海世博央企总部中信地块、中信泰富地块项目、上海滨江金融城等项目的设计管理工作。
 
2005年中信泰富有限公司与中国船舶工业集团公司合作开发陆家嘴滨江金融城项目被批准,成立三家合资项目公司,分别为上海瑞明置业有限公司、上海瑞博置业有限公司、中船置业有限公司。
 
AR:您目前正在负责哪些城市综合体项目,未来准备在怎样的模式下发展? 
 
张重琛:我们目前正在开发的是陆家嘴滨江金融城项目,是陆家嘴核心区的二期项目,由中信集团和中船集团联合开发。我们在陆家嘴的核心区共有十宗地,涉及到的业态有酒店、服务式公寓、商业、办公楼、住宅以及时尚艺术中心,总建筑面积137万方,地上建筑面积85万方,地下建筑面积52万方。从开发性质上说,无疑可以算作是超大型的城市综合体,我们目前也在筹备武汉、广州等地的同类项目。滨江金融城的业态较为复杂,其目的是创造一种新的城市生活模式,如浦东的船厂提倡的是“都市慢生活”。从商业地产开发的角度我们从多年前就提出了轻资产运行的思路。中信集团和中船集团将保持一种战略合作模式,在一线城市的核心区域、沿江的商务区集中进行开发。
 
我们以前提出的是高端商办与高端住宅的双轮驱动,现在我们是高端商办和房地产金融相结合下的新双轮驱动模式发展。
 
AR:您对未来城市综合体的发展是怎样看的?
 
张重琛:未来城市综合体的发展要从城市发展的层面来研究,现在中国城市化的进程还远远没有结束,还在一个蓬勃发展的阶段。在一线城市,人口还是会呈现持续上涨的态势,这时就需要一种新的建筑形式来和社会的发展相匹配。目前看来,城市综合体在带来一些问题的同时,可能是解决某些城市病比较好的方式,总体看来是利大于弊的。城市综合体除了居住,还有商业、艺术文化、办公等,通过公共交通系统,跟城市的其他部分相连接,发生城市的集聚效应,这对提升城市的形象、节约能耗节约土地和提升居民的生活便利性都有很大的好处。
 
AR:在您的理解中,您认为什么才是好的城市综合体,需要具备哪些要素?
 
张重琛:从设计上来说,第一,好的设计应该对当地文化的传承和对居民生活行为模式的研究。以滨江金融城为例,我们弘扬的是对原有地块的工业文化的延续,隈研吾,玛莎施瓦茨两位国际大师在该项目中做了旧有建筑以及旧有场地的保护和改造,他们对于传统文化的延续和人们生活的方式都有深入的研究;第二,如何与城市其他部分密切结合,通过地上交通、地下交通、步行交通组织出一个多层次、立体化的交通网。多维的人流的组织,不仅带来便利,其本身也可以为我们带来丰富的商机;第三,对于单体城市综合体,多业态的配比需达到什么程度,并如何与上位规划的指标相呼应,如何去转化不利的因素是需要我们仔细研究的;第四,以人为本。无论从设计的宏观还是细节去看,使用者的感受和体验都是非常重要的我们反对一切从单纯美学出发的设计作品;第五,持续发展效益。包括绿色建筑设计、建筑的再生与利用,各种多样性,甚至为未来功能发生变化而预留的通用设计。
 
AR:一二线城市综合体的发展较好,三四线城市的则一般,您怎样看待这个现象?
 
张重琛:据大数据研究,在过去几十年中,人口一直向沿海城市及大中型城市移动,人口老龄化趋势严重,西北地区,东北地区人口快速流失。从商业角度来说,逆反人口流动方向,盲目建设,必然会产生很多鬼城或空城。以企业的力量去推动城市的建设,也许能让我们重新认识这个问题。其实最好的模式就是企业和政府相结合,发挥各自优势,回归理性,避免浪费。

AR:都说现在的地产行业大环境不好,您对当下的现状是怎样看的?
 
张重琛:虽然现在看大环境不好,但中国作为世界第二大经济体,一直能保持高速发展,长期还是看好中国市场的。从人口大数据分析来看,人口红利也还是存在的,它能提供的商机同样巨大。中国目前面临的问题是产能过剩,中国内部经济的深化改革造成短时间的困难,房地产业也存在去存量的问题。但从长远看,我对未来的中国楼市和城市综合体还是看好的,因为这毕竟是社会的需求。
 
过去我们在狂热的年代里做了一些狂热的事情,虽然目前经济放慢发展,但不意味着商业、甚至中国经济的倒退,现在恰恰是时候对过去的工作进行总结与反思,像股市一样,我们可能脱离了人人都赚钱的年代,但生存下来的一定是强者!从整个经济来看,商业综合体目前面临两个问题:一、受电商冲击很大,实体商业以前一统天下,现在被电商分去一杯羹,不过我们分析这即将达到平衡状态,无论互联网的体验多么真实,也替代不了实际上物理的接触,而我觉得的最好的方法就是线上线下、电子商务和实体商业相结合;二,城市中人均商业面积太大,如成都,人口不算高度密集,但人均商业面积高,而上海或北京这样商业较为发达的城市,也存在发展不均衡的状况,部分区域人均商业面积不足,这需要分地域,分区域来谈讨,所以我们对于前期的研究以及设计阶段的工作会更加关注,竭力去创造更加时代化和人性化的作品。
 

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